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6家新晋赴港上市房企晒出成绩单 负债率未失控

2019-04-11 09:42

 
年报观察丨6家新晋赴港上市房企晒出成绩单 负债率未失控
  中房报记者 李燕星丨北京(楼盘)报道

  为了在逼仄的市场环境下打通融资渠道,不少负债率较高的区域性房企选择在2018年赴港上市,其中有1月16日敲钟的正荣地产(06158.HK),7月12日上市的弘阳地产(01996.HK),11月12日上市的恒达集团(03616.HK),另外,德信中国(02019.HK)于2月26日也敲响了今年赴港上市房企的第一钟。

  据中国房地产报记者统计,2018年初至今,共有6家房企赴港上市,随着年报季的到来,这些房企陆续晒出过去一年的成绩单。

  从年报成绩来看,除弘阳地产,其他5家房企2018年的资产负债率较上年都出现不同程度下降,其中恒达集团资产负债率从2017年的90.2%下降到2018年的80.8%,在6家企业中下降幅度最大;另外,6家房企的营收和归属母公司股东的净利润均出现大幅增长,其中大发地产归属母公司股东的净利润同比增长246%,在6家房企中增幅最大。

  除了弘阳其他房企负债率都降了

  “在2007年和2013年两轮房企上市热潮之后,随着2017年末三盛地产和2018年初正荣地产的接连上市,2018年房企开始迎来新一轮上市潮。”易居企业集团CEO丁祖昱早先的判断成为现实。

  尤其在商业银行资金面从紧的2018年,区域性中小房企的上市欲望被极大激发,且目的明确,那就是将港股上市作为打通融资渠道的方式。可以佐证这一点的是,这些赴港上市的房企均背负着连年走高的负债率。

  要知道,2016年房企平均负债率77.6%,但这些赴港敲钟前的房企在当年资产负债率明显高于这一平均水平。其中,正荣地产89.6%、弘阳地产81.2%、美的置业94.6%、大发地产84%、恒达集团92.5%、德信中国92.7%。其中,到了2017年,大发地产和德信中国的资产负债率进一步分别拉高至86.7%和93.8%。

  因此,对于亮出2018年成绩单的这6家新晋港股上市房企,资产负债率的变化是衡量其上市影响的价值标杆之一。

  正荣地产执行董事兼行政总裁王本龙在今年业绩发布会上就表示,负债率降低离不开IPO等募集资金的手段。

  综合来看,除了弘阳地产的资产负债率从2017年的79.5%小幅增长至2018年的79.6%外,其他5家房企资产负债率均出现不同程度降低,2017年至2018年,正荣地产由88.5%降至82.6%,美的置业由89.2%降至86.6%,大发地产由86.7%降至83.1%,恒达集团由90.2%降至80.8%,德信中国由93.8%降至86.1%。

  其背后原因不尽相同,比如美的置业两次负债率下降均主要来自股权类融资。第一次,美的置业控股方美的发展、美恒有限公司与美域有限公司向美的置业注资60亿元;第二次便是美的置业2018年10月11日登陆港股市场,融得27.87亿元的净额,降低了负债率。

  比如德信中国,其执行董事兼副总裁冯霞认为,“因公司过去业务拓展所需外部资金多但所占权益小,负债率维持在较高水平;但由于利润累计、资本结构得以优化,负债比率有所下降,目前负债比率维持在健康水平,公司亦有稳健审慎的风险防控体系。”

  业绩和规模增长充实现金流

  除了得益于IPO募集资金,这6家房企资产负债率的降低还得益于规模的增大和业绩的向好。

  王本龙表示,“公司负债率降低背后对应的一是业绩增长,合约销售额同比增加54%;二是规模做大的同时回款也比之前好了,去年正荣进行了一次集中回款,综合回款率从70%多增加到接近80%,充实了现金流。”

  据中国房地产报记者统计的公开数据可见,6家房企2018年的营收和归属母公司股东净利润均实现增长。就2018年营业收入而言,6家房企平均同比增幅38.28%;就2018年归属母公司股东的净利润而言,6家房企平均同比增幅88.3%。

  其中,2018年正荣地产营收264.53亿元,同比增长32.3%,归属母公司股东净利润21.2亿元,同比增长50.5%;弘阳地产营收92.4亿元,同比增长50.5%,归属母公司股东净利润14.12亿元,同比增长15.7%;美的置业营收301亿元,同比增长70%,归属母公司股东的净利润32.09亿元,同比增长68%;大发地产营收59.46亿元,同比增长30.1%,归属母公司股东的净利润4.77亿元,同比增长246.8%;恒达集团营收18.83亿元,同比增长21.5%,归属母公司股东的净利润2.24亿元,同比增长51.9%;德信中国营收82.12亿元,同比增长25.3%,归属母公司股东的净利润14.53亿元,同比增长97.07%。

  尤其从销售业绩来看,正荣地产2018年已跨入千亿梯队,美的置业也将2019年业绩目标设为1000亿元。借道IPO一年后的房企们,开始显露规模野心,而规模增长带来的现金流增长,不仅是降低账面资产负债率的有效措施,也是保持其在梯队阵营中竞争力的必备基础。

  可以看到,2018年,正荣地产在23个城市新增购57幅土地,截至年底共有145个项目,总土地储备2456万平方米;德信中国截至2018年底,拥有土地储备约683.38万平方米,其中有109个项目位于长三角及华中地区的16座城市,总面积约635.5万平方米,其2018年在杭州(楼盘)、温州(楼盘)及湖州(楼盘)等浙江重点城市新增22幅优质地块,可销售建筑面积共234.43万平方米,进一步扩充土地储备。

  但也并非所有房企都热衷于扩张战略,资产负债率略微提高的弘阳地产就是一例,其总裁何捷表示,"深耕长三角、走出大江苏’是弘阳地产的战略核心,华北、华东、华南三个城市带的楼市周期是不一样的,我们要考虑不同的周期、不同的发展带、不同的潜力进行布局,只有这样才能对冲未来市场政策变化的风险。目前弘阳地产全国化布局的大框架已经基本完成了,不排除进入新城市的可能,但不会像去年那样大规模地进入新城市,现在更强调的是在已进入城市的深耕。”

  下一步,如何平衡扩张与资产负债,是这些借道港股IPO房企要解决的另一个问题。

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